楽しいことを思いつく時を待ちながら、自由なテーマでこのブログを続けていたのですが、大震災直後、諦めたくない素人たち数万人が日々アクセスする原発関連情報の発信・交換の場となり、すぐに行うべき緊急のものから遠い将来を見据えたものまで多くの企画提案?を全力稼動でしてきました(ご興味のある方は、#211(3月13日)の「ごあいさつ」から、コメント欄も含めご覧ください)。しかし、6月10日あたりで、更新を停止しました。とりあえず東日本壊滅を防ぐ大きな力にはなったと思います(関わっていた人たち以外は、信じないでしょうけど・・・)。
<< July 2019 | 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 >>
<< #16 倫理のようなものの話 その2 | main | #18 「使命」の設定がなぜ必要か >>
#17 古アパートの家賃を下げた理由
JUGEMテーマ:マーケティング


#4と#10のアパートの話ですが、普通は、うまく行くことがもっとはっきりしてから書くのがいいのでしょうが、そんなリスクを犯しながら書いているというのも、少し楽しんでください。

家賃はまあ、入ってもらうために下げたというのは、当たりですが、それが理由の全てではありません。


一応、簡単なリサーチはしたわけです。この件、親がクライアントであろうとも。

実はこのアパートのある西高屋地区は、地価に比して家賃相場が高いわけです。東京郊外に近い部屋もあります。

理由は、この地区の物件の仲介がほぼ一社の不動産に独占されているからです。その不動産屋さんは数多くの自社物件を持っており、また、アパートやマンションの管理も、かなりここが占有しています。

別にここが、悪徳不動産であるというわけではなく、競争が無く、その市場を独占している人間が聖人で無い限り、こういう状態になるということです。

で、この地区、空き物件の山です。隣町の西条(より繁華街も広く地価も高いのに、この地域より家賃が安い)に逃げていくわけですが、まずは、この不動産屋さんが仲介はするが管理はしていない物件が空いたままになり、管理をしている物件も空きが目立つようになり・・・という経過です。家賃にシビアでない学生達は、比較的そのまま残っていますが、そろそろ移動を始めたようです。

現在、多くの空き物件が、家賃を下げていないのは、この不動産屋さんが下げることを指導していないからだと思いますが、自社物件(多くは学生用)の価格を高く見せたくないという心理も働いているのだと思います(例えば、家族用2LDKが学生用1Rより安いという状況が起こること)。


ところで、皆さんよくご存知のように、地方経済は、相当疲弊していますし、その生活への影響もかなりあります。(細かいことを省くと)この地域も同じです。平均給与は、首都圏と比べると相当違います。そんな中で、家賃が東京郊外に近いというのは、かなり大変なわけです。隣町の相場でも、生活者の感覚からすれば高いと思います。

私は、「住」に関する価格競争が、この地域には必要だと考えました。また、この地域で不動産所得を得ている層は、多少の価格下落には耐えられると思いますし、価格を落とせば、ストップ(あるいは逆流)しかかっているこの地域への人口流入も、幾分か増加し、結局は家賃収入も増えるのではないかとも思います(この辺までは、厳密には考えていませんが)。

で、親の持っているアパートの家賃は下げてもらったわけですが、ひとつのアパートがやったからといって、そんなに力になるものではありません。

一番良い方法はこうだと思っています。
西高屋の駅前に不動産屋さんがもう1件できること。
独占不動産屋さんは、(余裕からだと思うのですが)駅から離れたところに店舗を構えています。
駅前には空き店舗がいくつかあります。誰かいかがですか?

現在独占している不動産屋さんは、この地区を良くするということは行っていません。普通は不動産価値を上げるために考えるはずですが、この辺も、競合なしという状況の影響かも知れません。

新しくできた不動産屋さんが駅前の店舗をベースに、現在は死んでいる駅前の様子を変える企画も進めるような意欲があれば、地元での評判を味方に、いい勝負が出来るのではないでしょうか。

というようなことは、まずは、古アパート再生チーム?の不動産屋さん(隣町に所在)に、支店つくりませんか、と言えばいいですかね。

その前に、今独占している不動産屋さんが、駅前に店舗をつくる可能性はもちろんあります。が、その隣か近くにつくれば、問題ないと思います。

念のために書きますが、現在独占している不動産屋さんを批判しているわけではなくて、無競争状態が地域社会の損失になっているという問題をなんとかしたいだけの話です。そして、おそらく、その改善は、現在、独占している不動産屋さんにとっても、デメリットではないはずです。おそらく、なんとかしなくてはいけないことは、この不動産屋さんも、現状の仲介・管理物件の状態から分かっているはずなのですが、無競争状態なので、方向転換をする決断ができないのです。たぶん。


状況分析自体も怪しいかも知れないのですが、とりあえず家賃を決断しなくてはいけなかったので、一応、上のようなことを考えました。

エセの資本主義反省気分が盛り上がっているので、あえてちゃんと資本主義を追求してみたいという気持ちも含まれています(意味不明?)。資本主義がいいとか悪いとかは、自分は、よく分かってません。
 
お見事、だと思いました。
膝をうちました。

「価格競争」が「倫理的なもの」を結果的に生むのではないか、という認識でOKでしょうか?
「経済活動を一生懸命やってたら、そこに行き着いた」
みたいな。

「神の見えざる手」という、大変有名な表現がありますが、
その言葉と、「プロ倫」、そしてこのエントリーがつながりました。

まさに「実践」ですね。
たばこ大好き | 2009/08/23 01:16
いつもコメントありがとうございます。

あくまで、まだ希望ですが、「倫理的なもの」につながればと思っています。生意気な感じですが。

ところで、昔、中国人に教えてもらった商売の極意を思い出しました。

「儲かっている店の隣に、同じ種類の店をつくること」

世界各地の中華街は、そうやって発展していったそうです。

この話と関係あるような、ないような・・・
山崎 | 2009/08/23 03:42
http://chiebukuro.yahoo.co.jp/

とか、

http://www.youtube.com/watch?v=LKt4_pOixOo

って、この本の「パクリ」なんじゃないかと僕は思ってるんですけど。

「Yahoo!知恵袋」に相談するという「販促」っていうのはダメなんでしょうか?


レビュー
「こづかい帳」
これは、衝撃の「あとがき」 回答もすごくいい。
悩みに答えるのではなく、「何故、その事で悩むのか?」を解き明かし、 「あなたは、どうしますか?」と逆に問う本だ。
「人生相談」という体裁をとっている、「自分アナライズ」の本だ。
誰にでも、何にでも答えているので、誰が読んでも相談を受けた事になる本。
奇妙で、シンプルで深くて、「哲学を碓認」できる本だ。
素晴らしい。ブログだったんだ?違うの、これ?


これは「本」だよ、ではなく、
これが「本」というものだよ。
断定力増量中 | 2010/02/02 10:45
「相談するという販促」は、あるんですよね。

#19

今回の記事、その「相談マーケティング」の始まりでしょうか。
山崎 | 2010/02/02 15:14
COMMENT









Trackback URL
http://memo.outsidervoice.com/trackback/12
TRACKBACK