楽しいことを思いつく時を待ちながら、自由なテーマでこのブログを続けていたのですが、大震災直後、諦めたくない素人たち数万人が日々アクセスする原発関連情報の発信・交換の場となり、すぐに行うべき緊急のものから遠い将来を見据えたものまで多くの企画提案?を全力稼動でしてきました(ご興味のある方は、#211(3月13日)の「ごあいさつ」から、コメント欄も含めご覧ください)。しかし、6月10日あたりで、更新を停止しました。とりあえず東日本壊滅を防ぐ大きな力にはなったと思います(関わっていた人たち以外は、信じないでしょうけど・・・)。
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#27 Players Wanted.
JUGEMテーマ:マーケティング

 
時々、書いている総天然水・古アパート復活企画ですが、おかげさまで予想以上のペースで入居していただいていて、リフォームの方が追いつきません。選んでくださった方々、ほんとうにありがとうございます。それから、東洋不動産さん松井装飾さん、丁寧な仕事に感謝しています。私は、なかなか現地に行けなくて申し訳ありません。


ところで、話はぜんぜん変わるのですが、というか、最近している「商品と関わる『人』の『映像』が最も簡単に売る力になる」という話(そんな話してませんでしたっけ?)の、ごくごくわかりやすい実例にリンクします。これとかこれ。サイト全体の中での位置を見ると、前者の島村楽器の方が意識的です。

こういうビデオは、企業映像の基本の基本でもあるので、誰かがメディアで取り上げるというようなこともありませんが、こういうことから考え始めれば、ほとんど失敗することはないのではないかと思います。

そして、これを深堀していけば、何度も書いている「The Personal Truth」(#1参照)です。


音楽教室の体験レッスンに倣って、終わるときには何か自分で弾けてしまうように、書いてみました。



(c)日本女子アート選手権


#17 古アパートの家賃を下げた理由
JUGEMテーマ:マーケティング


#4と#10のアパートの話ですが、普通は、うまく行くことがもっとはっきりしてから書くのがいいのでしょうが、そんなリスクを犯しながら書いているというのも、少し楽しんでください。

家賃はまあ、入ってもらうために下げたというのは、当たりですが、それが理由の全てではありません。


一応、簡単なリサーチはしたわけです。この件、親がクライアントであろうとも。

実はこのアパートのある西高屋地区は、地価に比して家賃相場が高いわけです。東京郊外に近い部屋もあります。

理由は、この地区の物件の仲介がほぼ一社の不動産に独占されているからです。その不動産屋さんは数多くの自社物件を持っており、また、アパートやマンションの管理も、かなりここが占有しています。

別にここが、悪徳不動産であるというわけではなく、競争が無く、その市場を独占している人間が聖人で無い限り、こういう状態になるということです。

で、この地区、空き物件の山です。隣町の西条(より繁華街も広く地価も高いのに、この地域より家賃が安い)に逃げていくわけですが、まずは、この不動産屋さんが仲介はするが管理はしていない物件が空いたままになり、管理をしている物件も空きが目立つようになり・・・という経過です。家賃にシビアでない学生達は、比較的そのまま残っていますが、そろそろ移動を始めたようです。

現在、多くの空き物件が、家賃を下げていないのは、この不動産屋さんが下げることを指導していないからだと思いますが、自社物件(多くは学生用)の価格を高く見せたくないという心理も働いているのだと思います(例えば、家族用2LDKが学生用1Rより安いという状況が起こること)。


ところで、皆さんよくご存知のように、地方経済は、相当疲弊していますし、その生活への影響もかなりあります。(細かいことを省くと)この地域も同じです。平均給与は、首都圏と比べると相当違います。そんな中で、家賃が東京郊外に近いというのは、かなり大変なわけです。隣町の相場でも、生活者の感覚からすれば高いと思います。

私は、「住」に関する価格競争が、この地域には必要だと考えました。また、この地域で不動産所得を得ている層は、多少の価格下落には耐えられると思いますし、価格を落とせば、ストップ(あるいは逆流)しかかっているこの地域への人口流入も、幾分か増加し、結局は家賃収入も増えるのではないかとも思います(この辺までは、厳密には考えていませんが)。

で、親の持っているアパートの家賃は下げてもらったわけですが、ひとつのアパートがやったからといって、そんなに力になるものではありません。

一番良い方法はこうだと思っています。
西高屋の駅前に不動産屋さんがもう1件できること。
独占不動産屋さんは、(余裕からだと思うのですが)駅から離れたところに店舗を構えています。
駅前には空き店舗がいくつかあります。誰かいかがですか?

現在独占している不動産屋さんは、この地区を良くするということは行っていません。普通は不動産価値を上げるために考えるはずですが、この辺も、競合なしという状況の影響かも知れません。

新しくできた不動産屋さんが駅前の店舗をベースに、現在は死んでいる駅前の様子を変える企画も進めるような意欲があれば、地元での評判を味方に、いい勝負が出来るのではないでしょうか。

というようなことは、まずは、古アパート再生チーム?の不動産屋さん(隣町に所在)に、支店つくりませんか、と言えばいいですかね。

その前に、今独占している不動産屋さんが、駅前に店舗をつくる可能性はもちろんあります。が、その隣か近くにつくれば、問題ないと思います。

念のために書きますが、現在独占している不動産屋さんを批判しているわけではなくて、無競争状態が地域社会の損失になっているという問題をなんとかしたいだけの話です。そして、おそらく、その改善は、現在、独占している不動産屋さんにとっても、デメリットではないはずです。おそらく、なんとかしなくてはいけないことは、この不動産屋さんも、現状の仲介・管理物件の状態から分かっているはずなのですが、無競争状態なので、方向転換をする決断ができないのです。たぶん。


状況分析自体も怪しいかも知れないのですが、とりあえず家賃を決断しなくてはいけなかったので、一応、上のようなことを考えました。

エセの資本主義反省気分が盛り上がっているので、あえてちゃんと資本主義を追求してみたいという気持ちも含まれています(意味不明?)。資本主義がいいとか悪いとかは、自分は、よく分かってません。
 
#10 古アパート・マーケティング・チーム結成?
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#4で書いたアパートの話です。

地元の不動産屋さんに行ってきました。

ひととおりの状況を聞く以外に、#4のコメントでアドバイスをもらった単身赴任者or学生の食事つきの件も確かめたのですが、この田舎では、それで部屋を埋めるには非常に時間がかかるということで、そちらの方針は追及しないことにしました。


決めたことは以下です。

まず、この不動産屋さん、話が非常に理路整然としていてわかりやすいのと、アパート隣の元絵画教室スペースについて「できれば面白いことに貸したい」という発言が聞けたのと、想定家賃が全くぴったりだったので、この不動屋さんに独占的に扱ってもらうことにしました。

で、家賃は月額4万5千円。駐車場付き。敷金礼金各1ヶ月。1Fにエアコンをつけます。対象者を学生のシェアまで広げます。で、リフォームは、さらにもう少しがんばります。新しい入居者が決まった時点で、現在住んでいる人の家賃も同額に下げます。埋まってきた部屋数に比例するように、アパートの周りなども、不便を感じるところは、じわじわ整備を進めていきます。住んでいると、だんだん良くなってくる感じがするように。

それから、頼んでいるリフォーム業者さんがこの不動産屋さんと親しいということで、リフォーム業者さんも、そこだけに絞ることに決めました。

私は勝手に、チームができたぞ、と喜んでいます。

まあ、私は固定チームを組むのが好きなのですが、それは、説明の必要がなくなって、どんどん作業が効率化されてくるのと、仕事に愛情を持ってもらいやすいからです。もちろん、まだ私の勝手な思い込みチームなので、しばらくは、そう思ってもらえる努力を、マメにしないといけないですが・・・。

でも、不動産屋さんも、さっそく、自社サイトに載せるべく、写真を撮りに来てくれましたから、古アパート再生プランに、多少は挑戦する価値を感じてくれているのだとは思います。


クライアント(親ですが)には、築34年も経っているので、建築費も支払い済みだし、失うものは何もないので、とりあえず、できるだけ、楽しく住んでもらえるような努力を、こちらも楽しみながらしてみよう、みたいなことで話を通しました。まあ、親なので甘いです(企画書提出しなくてもいいですし)。

でも一応、自分は、うまくサイクルが回るように細かい計算をし続けてみるつもりです。アパートというと固定的な感じがしますが、なんかもっと、住むという商品を売る、流動的なものと考えた方がいいのだろうということは、なんとなく感じています。

おそらく、同じアパートでも、しばらくしたらとか、だんだんと部屋によっても?商品内容が変化しているような、そんなことです。これじゃあ、意味わかりませんか? 

これ、「マーケティング」という言葉を使う必然性に近づいているような気もするのは、気のせいです?


果たして、うまく回転し始めるでしょうか? というより、出だしが一番しんどいですが・・・